สัปดาห์ที่แล้วอยากจะเปิดตัวบทความแรกเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยไอเดียแบบเลิศๆอินเทรนด์เลยได้เล่าให้ คุณอ่านกันถึงธุรกิจพลิกโฉมบ้าน หรือที่ชาวอเมริกันพูดกันแบบติดปากว่า "ฟลิป" (Flip) ซึ่งเป็นธุรกิจที่ได้รับความนิยมสูงขึ้นเรื่อยๆค่ะตั้งแต่ธุรกิจ Real Estate เริ่มปรับตัวขึ้นหลังจากที่ล้มไปในช่วง Market crash (ปี 2008) หากคุณเป็นเจ้าของบ้านหรือติดตามข่าวสารราคาของบ้านอยู่เรื่อยๆ คุณน่าจะพอทราบว่าราคาบ้านเคยดิ่งลงไปถึงขีดสุดและก็ค่อยๆปรับระดับขึ้นมาเรื่อยๆในขณะนี้ นักลงทุนที่มีเงินสดหรือทุนจำนวนหนึ่งที่กำลังมองหาแนวทางเพิ่มมูลค่าของตัวเงินจึงให้ความสนใจกับธุรกิจฟลิปนี้เป็นอย่างมากเลยล่ะค่ะ

ที่เคยเล่าให้คุณได้ทราบถึงรายการโทรทัศน์ที่ได้รับความนิยม รวมถึงนักฟลิปบ้านดังๆที่ปัจจุบันนี้ทำรายการ และขายทฤษฎีของตนเพียงอย่างเดียวก็รวยแล้ว ไม่ต้องลงมือเองในบทความฉบับที่แล้ว สำหรับตัวดิฉันเองเนื่องจากมีความสนใจในด้านพัฒนาการของธุรกิจโดยทั่วไปเป็นพิเศษ ดิฉันก็เลยเลือกโฟกัส ธุรกิจฟลิปบ้านให้คุณๆได้อ่านกันต่ออีกนี่ล่ะค่ะ แต่ในครั้งนี้จะมาเล่าให้อ่านต่อกันในเรื่องของบัญญัติสำคัญ 7ประการ ที่นักฟลิปบ้านจำเป็นที่จะต้องรู้เพื่อแนวทางในการทำธุรกิจประเภทนี้ให้สำเร็จ ซึ่งการันตีได้เลยนะคะว่าคุณ จะได้กำไรโดยเฉลี่ยจากธุรกิจการฟลิปบ้านนี้ประมาณ $50,000 เลยทีเดียวต่อบ้านหนึ่งหลัง แต่ต้องมั่นใจนะคะว่าคุณมีทีมงานเหมาะสม มีวิธีการคำนวณวงเงิน/Budget ได้อย่างแม่นยำ และที่สำคัญคุณต้องท่องจำบัญญัติทั้ง 7 ข้อนี้ให้ได้

1. รู้จักตั้งงบประมาณและจำกัดวงเงินเอาไว้ค่ะ
หากการฟลิปบ้านมีความหมายเท่ากันกับการอัพเกรดหรือพลิกโฉม คุณต้องรู้ไว้ก่อนเลยค่ะว่าคุณจะต้องซื้อบ้านที่ถูกต้องตามสเปกด้วยราคาที่เหมาะสม! ไอ้ประเภทที่เดินเข้าไปในบ้านแล้วใช้ความรู้สึกส่วนตัวในการตัดสินใจซื้อเพื่อจะมาฟลิปด้วยราคาที่เกินงบฯเลยเถิดมาจนถึงวงเงินในส่วนซ่อมแซมเพื่อขายใหม่เนี่ย มันไม่ใช่เรื่องที่ถูกต้องเอาซะเลยนะคะ

2. รู้จักการจัดสรรงบฯเพื่อการฟลิปที่จะได้ประโยชน์สูงสุด
ก่อนอื่นลองนึกภาพตามนะคะว่าคุณกำลังเดินเข้าไปในบ้านที่กำลังประกาศขายอยู่หลังหนึ่ง ได้กลิ่นของสีที่เพิ่งทามาใหม่ๆ รู้สึกถึงพรมนุ่มที่เพิ่งปูมาใหม่ทั้งบ้านเช่นกัน ความรู้สึกมันช่างดีอะไรเช่นนี้ บ้านมันช่างน่าอยู่เสียเหลือเกิน... คุณตกลงใจซื้อบ้านดังกล่าว แต่พอเข้าอยู่จริง กลายเป็นฝันร้ายค่ะ เริ่มจากนำ้ร้อนที่ไหลเย็นตลอดเวลา ระบบถ่ายเทอากาศไม่ทำงาน และระบบไฟที่ไม่ได้รับการแก้ไขตรวจสภาพ... มันคุ้มกันมั๊ยคะกับสถาพผิวเผินภายนอกที่คุณรู้สึกว่าบ้านมันโอเคตอนคุณตัดสินใจซื้อ? นักฟลิปบ้านที่ดีจะเริ่มจัดสรรงบฯลงทุนกับสิ่งที่จะทำให้พวกเขาได้รับกำไรสูงสุดภายหลังการขายค่ะ เพราะบ้านเพื่อการฟลิปมักจะอยู่ในสภาพที่ย่ำแย่ การทำงานแบบย้อมแมวขาย จริงๆแล้วทำได้ง่ายค่ะและก็อาจไม่เสียเงินมากเท่ากับความจำเป็นในการเปลี่ยนตู้น้ำร้อน/เย็น หรือแอร์ใหม่ แต่นักฟลิปที่ชาญฉลาด จะคำนึงถึงจุดขายของบ้านควบคู่กันไปกับการจัดสรรงบฯ เพราะพวกเขารู้ค่ะว่า ผู้ซื้อจะไตร่ตรองถึงความคุ้มค่าในการซื้อบ้านด้วยเสมออยู่แล้ว เปลี่ยนพรมบวกกับทาสีใหม่หมดทั้งบ้านบางทียังไม่ได้ผลกำไรเท่ากันกับการเปลี่ยนระบบไฟ/น้ำใหม่เลยนะคะ

3. ตรวจก่อนฟลิปและฟลิปเพื่อให้ตรวจ
ข้อนี้สืบเนื่องมาจากข้อที่สองด้ายบนว่าด้วยขิงเรื่องการจัดสรรงบฯค่ะ ที่ว่าเกี่ยวกันก็เพราะว่าบ้านทุกหลังก่อนที่นักฟลิปจะตกลงซื้อ หรือที่ได้รับการอัพเกรด/ซ่อมแซมไปแล้วนั้น ต้องผ่านการตรวจสอบ (Inspection) จากผู้ตรวจสอบที่มีความชำนาญด้านการตรวจสภาพบ้าน โดยตรงทั้งในช่วงก่อนซื้อ และก่อนขายบ้าน หากนักฟลิปเลือกที่จะไม่ทำการซ่อมแซมส่วนจำเป็นสำคัญ หรือซื้อบ้านมาซ่อมด้วยราคาถูกแสนถูกโดยไม่ให้ Inspector เข้ามาตรวจเสียก่อนแล้วล่ะก็ จากฟลิปก็จะกลายเป็นฟลอปนะคะ เพราะหากการฟลิปบ้านใช้เวลายาวนานเกินไป เพราะพลาดท่าซื้อบ้านโทรมๆในราคาถูกและไม่ได้ให้เจ้าหน้าที่มาตรวจสภาพเสียก่อน ค่าใช้จ่ายต่างๆและงบฯก็จะเพิ่มขึ้นบานปลายหากดวงไม่ดีเจอบ้านที่มีปัญหาซ่อนเร้นใหญ่โต เช่นปัญหาด้านรากฐาน Foundation ที่ไม่ได้มาตรฐานหรือการวางระบบไฟที่ผิดปกติ งานนี้ผู้ฟลิปก็จะต้องควักกระเป๋าเอง เพื่อค่าใช้จ่ายในส่วนคาดไม่ถึงนี้ค่ะ ฉนั้นแล้วกันไว้ดีกว่าแก้นะคะ

4. ห้ามพลาดที่จะค้นคว้าหาข้อมูลราคาบ้านและสภาพอาณาบริเวณโดยรอบ
การค้นคว้าในที่นี้หมายถึงเรื่องของราคา/มูลค่าของบ้านในบริเวณที่คุณตัองการจะฟลิปค่ะ การหาข้อมูลราคาของบ้านรอบอาณาบริเวณก่อนจะตกลงซื้อบ้านเพื่อการฟลิปมีความสำคัญและจะเอื้อประโยชน์แก่คุณเป็นอย่างมากเลยนะคะตัวอย่างเช่น บ้านที่เหมาะกับการฟลิปแต่ตั้งอยู่ในอาณาบริเวณที่มีการแข่งขันสูง โดยบ้านแต่ละหลังที่ประกาศขายอยู่ก็ยังคั่งค้างอยู่ในตลาด และขายไม่ออกมาเป็นเวลานาน หรือบ้านที่ราคาถูกสุดๆสามารถการันตีผลกำไรได้ในจำนวนเงินสูง แต่ตั้งอยู่ในอาณาบริเวณสภาพแวดล้อมไม่ดี มีระดับความปลอดภัยต่ำ เรตติ้งของโรงเรียนไม่ค่อยดี รวมถึงอัตราการเกิดอาชญากรรมที่ค่อนข้างสูง ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ไม่ดีเลยสักอย่างค่ะ ดังนั้นแล้ว การกำหนดงบฯและค้นคว้าขัอมูลโดยรวมเพื่อประโยชน์ ในการสร้างกำไรและลดความเสี่ยงจึงเป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้อย่างแน่นอนสำหรับนักฟลิปที่ต้องการจะประสบความสำเร็จ

5. รู้จักลำดับการจ่ายค่าจ้างผู้รับเหมา
ในกรณีที่ผู้ฟลิปบ้านทำงานกันเป็นทีม และมีการจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง ห้ามจ่ายเงินล่วงหน้าเด็ดขาดเลยนะคะ นักฟลิปบ้านอเมริกันดังๆหลายคน เคยพลาดในจุดนี้มาเยอะ ด้วยความเชื่อใจและเพื่อให้หมดภาระไปเสียเรื่องการจ่ายเงิน โอกาสที่ผู้รับเหมาฯจะอันตรธานหายไปก่อนที่งานจะเสร็จมีสูงมากเลยล่ะค่ะ ทางที่ดี ตกลงจ่ายกันเป็นงวดๆไปจนเงินก้อนสุดท้ายค่อยตกลงจ่ายภายหลังกาาตรวจงานจึงจะเป็นวิธีที่ดีที่สุดค่ะ

6. อย่ามองข้ามเรื่องใบอนุญาติที่ถูกต้อง
เนื่องจากกฎระเบียบเงื่อนไขต่างๆที่เกี่ยวข้องกับ Real Estate และ งานก่อสร้างในแต่ละรัฐไม่เหมือนกัน ก่อนการลงทุนคุณจึงมีความจำเป็นที่จะต้องตรวจสอบและปรึกษาหารือกับบุคคลที่เกี่ยวข้องให้ดีเสียก่อนค่ะว่าตัวคุณเองต้องการจะประกอบธุรกิจนี้ในรูปแบบใด ควรที่จะต้องจดทะเบียนให้เรียบร้อยเป็นบริษัทหรือนิติบุคคลเสียก่อนหรือไม่? คุณจะร่วมงานกับใครและพวกเขาเหล่านั้นมี License หรือใบอนุญาตให้ประกอบการงานเฉพาะ ในทางใดทางหนึ่งแล้วหรือไม่? ซึ่งหากคุณคิดจะทำการใหญ่ อย่าลืมนะคะว่าคุณต้องเริ่มจากการสร้างรากฐาน ที่มั่นคงแลัถูกต้องตามกฎหมายเสียก่อน

7. ฉลาดเลือกแผนสำรอง!
ข้อสุดท้ายนี้ สรุปเอาง่ายๆก็คือคุณต้องรู้ทางงานของคุณให้ดีค่ะ การเริ่มต้นที่ดี ช่วงของการทำงานที่ราบรื่นแต่ในตอนเกือบจบโปรเจคท์ที่คุณหมายหมั้นปั้นมือว่าจะขายและสร้างผลกำไรให้กับคุณ อาจเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด เช่น บ้านที่ฟลิปไปขายออกตลาดไม่ได้อย่างรวดเร็วเพียงพอหรือได้ราคาที่ต่ำจนเกินไป แล้วคุณจะปล่อยให้เงินรั่วไหลไปเสียในช่วงรอเวลางั้นหรือคะ? แผนสำรองง่ายๆที่คุณต้องรู้จักวางเอาไว้ล่วงหน้า หากเกิดกรณีที่คุณต้องเก็บบ้านที่เพิ่งฟลิปเสร็จใหม่เอาไว้ก่อนสักระยะ ก็คือการปล่อยบ้านให้เช่าไปก่อนค่ะ ซึ่งการปล่อยบ้านให้เช่าถือเป็นทางเลือกที่ดีและช่วยเรื่องสร้างการไหลเวียนของเงิน(Cash Flow) อันมีประสิทธิภาพอีกด้วยนะคะ เรียกได้ว่าเป็นการเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาสได้อย่างเหมาะสมและทันท่วงที โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องควักกระเป๋าจ่ายไปก่อนในช่วงระหว่างรอปล่อยบ้านขายหลังจากฟลิปเลยสักดอลลาห์เดียว

เห็นมั๊ยล่ะคะว่าบัญญัติ 7 ประการที่ได้กล่าวถึงในข้างต้นไม่ใช่เรื่องที่ยากเกินกว่าจะเข้าใจ และการประกอบธุรกิจฟลิปบ้านก็ไม่ได้มีคอนเซปท์สำคัญแหวกแนวไปจากการทำธุรกิจโดยทั่วไปเลยค่ะ ที่สำคัญเป็นเรื่องเด่นก็เห็นจะเป็นเรื่องเงินทุน การวางแผนงาน จัดสรรงบฯและรู้จักที่จะศึกษาค้นคว้าข้อมูลรอบด้าน เพื่อที่คุณจะได้รู้เรื่องราวดีๆก่อนใครเพื่อน อ้อแล้วที่สำคัญไปกว่านั้น ขอแนะนำให้คุณหาที่ปรึกษาเอาไว้นะคะ แล้วถ้าวันหนึ่งวันใดคุณเกิดความสนใจเข้าร่วมงานสัมมนาฟรีของนักธุรกิจงานฟลิปบ้านที่อวดว่าประสบความสำเร็จแล้วมาอย่างมากมาย รวยม๊ากมาก... อยากจะมาช่วยให้คุณประสบความสำเร็จด้วยเช่นกัน คุณไปเข้าร่วมสัมมนาได้ค่ะ แต่ไม่แนะนำให้ไปคนเดียวนะค๊า ไม่อย่างนั้น ก็คงจะโดนชวนเชื่อให้ตามกันไปอีกหลายงานสัมมนาที่จะไม่ฟรีอีกต่อไป ศึกษาเอาเสียเองหรือโทรหาเราที่ Gemsburg (818.844.6538) ยังจะได้ความรู้เร็ว ตรงจุด เข้าใจง่ายยังจะดีกว่านะคะ สัปดาห์หน้ามาอ่านกันต่อถึงเรื่องน่ารู้ อินเทรนด์เกี่ยวกับการลงทุน โดยเฉพาะด้าน Real Estate กันต่อไปค่ะ

Than Merrill อดีตนักอเมริกันฟุตบอลชื่อดัง ศิษย์เก่า Yale Univ. ที่ไปได้ดีในธุรกิจฟลิปบ้าน เริ่มจากรายการ T.V. โชว์ “Flip This House” จนปัจจุบันมีหลักสูตรงานสัมมนาของตัวเองทั่วสหรัฐฯสอนเรื่องการฟลิปบ้านภายใต้บริษัท Fortune Builders